ワーク⑨の提出
愛知県在住のそこらへんにいるうだつのあがらないサラリーマン「のりを」です！
年内の１棟購入を目標に、日々勉強しております。
ワーク⑨の提出
遅ればせながらワーク⑨を提出いたします！
遅くなってしまいすみません＞＜
ワーク⑨の内容
①気になる物件をピックアップ
②その物件の「１部屋」のリフォーム費用を算出
今回は、実際に戸建の見積を取った際の単価を元に、外注をした場合の予想リフォーム費用についてまとめてみようと思います！
物件のスペック
構造・築年数：木造築４２年
間取り：６ＤＫ
洋室：３室（１階：１室、２階：２室）
和室：３室（１階２室、２階：１室）
ダイニング：１室
単価（参考） ※一部修正しています
クロス（通常）：700円／ｍ
⇒１㎡≒約1.23ｍ（と換算する）
⇒また、施工ロスがあるため、さらに1.1倍とする
クッションフロア：2,000円／㎡
畳 表替え：3,000円／枚
襖 張替え：2,500円／枚
１階
ダイニング（６畳）
ＣＦ張替え：2.73×3.62×2000＝19,765円
天井クロス替え：2.73×3.62×1.1×1.23×700＝9,360円
壁クロス張替え（片面のみ）：2.5×3.62×1.1×1.23×700＝8,571円
混合栓取り換え：20,000円
LED照明：8,000円
計65,696円
洋室（10畳）
CF張り替え：16㎡×1.1×2,000円＝35,200円
壁クロス張り替え：40㎡×1.1×1.23×700円＝37,884円
天井クロス張り替え：16㎡×1.1×1.23×700円＝15,154円
LED照明：8,000円
計96,238円
和室（６畳）×２室
畳 表替え：3,000円×６枚＝18,000円
天井クロス替え：2.73×3.62×1.1×1.23×700＝9,360円
襖 張り替え：2,500円×13枚＝32,500円
計59,860円×２室＝119,720円
２階
洋室（６畳）×２室
ＣＦ張替え：2.73×3.62×2000＝19,765円
壁クロス張り替え：31.75㎡×1.1×1.23×700円＝30,070円
天井クロス替え：2.73×3.62×1.1×1.23×700＝9,360円
LED照明：8,000円
計67,195円×２室＝134,390円
和室
畳 表替え：3,000円×６枚＝18,000円
天井クロス替え：2.73×3.62×1.1×1.23×700＝9,360円
襖 張り替え：2,500円×13枚＝32,500円
計59,860円
簡易見積計
１階
ダイニング（65,696円）
洋室（96,238円）
和室×２（119,720円）
計281,654円
２階
洋室×２（134,390円）
和室（59,860円）
計194,250円
簡易リフォーム見積計
281,654円＋194,250円＋消費税＝523,494円
その他費用
配水関係
給湯器交換：約10万
配管全交換：約20万
キッチン
キッチン交換：約8万
独立洗面台：約5万
トイレ
ウォシュレット（トイレ）新設：約５万
計51万
上記すべて外注で実施した場合の簡易見積計
523,494円＋約51万＝1,033,494円
その他、今回含めなかった費用
- 外装工事（外壁・屋根）
- 美装
- 塗装
- 残置物処理
- 木の伐採など
- 廊下のクロス費用
-----ワーク⑨以上-----
単価は、あるリフォーム会社様の見積を元に作成いたしましたが、これで合っているのか自信がありません…笑
抜けている箇所があればぜひご指摘いただけましたら幸いです…！
ですが、こうして外注をした場合のＭＡＸの費用をあらかじめ想定しておけると、作戦が立てやすいので安心だと感じました…！
「簡易見積表」も現在作成中…。少しずつ精度を高めていきたいです！
それでは、また！
やっさんスクール第１０講「不動産投資にはトラブルがいっぱい」
愛知県在住のそこらへんにいるうだつのあがらないサラリーマン「のりを」です！
年内の１棟購入を目標に、日々勉強しております。
やっさんスクール第１０講「不動産投資にはトラブルがいっぱい」
今日も今日とて、やっさんスクール第１０講でした！
嗚呼…やっさんスクールも残すところあと２回…。
悲しい…寂しすぎる…；；
10回目のやっさんスクールが終了しました。ご参加いただいた皆様、ありがとうございました。動画視聴クラスの皆様、少しお待ちくださいね。
— みんなの学び舎 (@manabi88) 2020年10月14日
授業でやっさんの言っていた「トラブルは必ず起こる」という言葉が重かったです。覚悟とリスクヘッジの両構えで前進していきましょう。#やっさんスクール
今日のテーマは「不動産投資にはトラブルがいっぱい」でした！
- 実際に起こったトラブルの実例
- 業者さんが飛んでしまうリスク
- 滞納について
- 夜逃げについて
- 保険の活用について
- 施設賠償責任保険
- 家賃保証保険
- 地震保険
- 「儲け話」に注意
- リスクはヘッジできる
- 火事
- 滞納
- 入居者の死
- 空室
- 地震・水災
といった内容でした！
特に今回は過去のトラブルの実体験や、地震保険についてのゴニョゴニョがとても参考になりました…！！
なかなか「信頼できる保険代理店さん」というものの探し方がわからずモヤモヤしていますが、まずは動いてみなければ…！
「知識がないことがリスク」
どれだけ勉強しても足りることはありませんね…！
今日もありがとうございました！
やっさんスクール第１０講（番外編）
第10回 #やっさんスクール 終了しました。
— よたろう★せどり大家(になりたい)さん★勉強中( ﾟÅﾟ；) (@ETGrcjH3vSsBLTw) 2020年10月14日
今晩ものりをさん@noriwo_radio の
ブログにのるようです。
写ってる？これ載ってる？？ワクワク。
①竹本直人(ボディービル)
日本人初、IFBB プロフィジーク選手
②竹中直人(俳優)
日本初、欽ちゃんの仮装大賞で不合格者
＊間違えやすいので注意です
竹本直人（Naoto Takemoto, Annoh-imo Man）
日本人初のIFBB PRO MENS PHYSIQUE選手。
2018 olympia amateur Las Vegas physique
class 'E' 1st
overall 2nd
参考①
参考②
竹中直人（Naoto Takenaka）
多摩美術大学時代から自主映画を制作し、卒業後は劇団青年座に入団。83年、「ザ・テレビ演芸」でグランドチャンピオンになり、以降コメディアンとして活躍する。俳優としても「ロケーション」（84）、「ファンシイダンス」（89）、「陽炎」（91）といった映画や、TVドラマに多数出演。91年、主演も務めた初監督作「無能の人」（91）が、ベネチア国際映画祭で国際批評家連盟賞に選ばれ、国内でも数々の賞を受賞する。「シコふんじゃった。」（92）、「EAST MEETS WEST」（95）、「Shall we ダンス？」（96）では日本アカデミー賞最優秀助演男優賞を受賞。個性的な脇役を数多く演じる。NHK大河ドラマ「秀吉」（96）で主演を務め、近年では人気漫画「のだめカンタービレ」のドラマ版＆映画版に出演した。その他の監督作に「119」（94）、「東京日和」（97）、「連弾」（01）「自縄自縛の私」（12）など。ミュージシャンや画家としても活動する。
参考
よたろう（Yotaro）
精神的経済的に自由な暮らしがしたい①給与②事業③配当④不動産
4つの所得を極めて目指せフリーライフ
2019〜株式投資スタート。現在ブックオフセドリに超戦中 自分で考えて稼ぐことの難しさを痛感中。次は地元岡山で不動産投資を模索中 やっさんスクール一期生
参考
今日もお疲れ様でした！
それでは、また！
もうすぐ２か月記念日…☆（血涙）
愛知県在住のそこらへんにいるうだつのあがらないサラリーマン「のりを」です！
年内の１棟購入を目標に、日々勉強しております。
気が付けばもうすぐで・・・
むむむ。。。
むむむむ。。。。
もどかしい。。。。。。。
気が付けば、もうすぐ売買契約から２か月記念日を迎えようとしている…。
今のところ、決済への動きは無し…。
公庫様から融資資料が届いたは良いものの…
リフォームの見積を取ってみるは良いものの…
仲介会社を訪問してみるは良いものの…
まだまだ会えない、愛すべき(?)我が１号物件ちゃん・・・
「もしかして私が契約を交わしたと思っていたのは夢・妄言だったのでは…」
そんなことすら考えてしまう最中、
改めて、やっさんスクールの第１講「マインドセット」第２講「方針決め」を何度か観返してみました。
その中で、やっさん先生の一言
「自分では進んでないように見えても、振り返ってみれば遠くまで来たな、と必ず感じる」
「不動産賃貸業は５年後、１０年後も続いていく。今の違いなんて誤差の範囲。」
という言葉で、ハッとさせられました。
そうか、この言葉が響くということは、自分は今焦っていたのか…。
「絶対に人と比べないこと」
「自分だけの価値観を持つこと」
「いまできることに集中する」
数々の言葉が、改めて身に染みます…。
ラットレースから抜け出そうとしているのに、
焦ってる時点でめちゃくちゃ勤め人マインドＭＡＸのままだ…！！！
修業が足りん…。
呼吸が浅い…。
自分のことに集中するのだ…炭治郎…。
さ、頑張ろう…！！
でも、早く決済したい！！！！！笑
それでは、また！
やっさんスクール第９講「リフォーム」
愛知県在住のそこらへんにいるうだつのあがらないサラリーマン「のりを」です！
年内の１棟購入を目標に、日々勉強しております。
やっさんスクール第９講「リフォーム」
今日は２週間に１度のお楽しみ、やっさんスクール第９講「リフォーム」についての講義でした！
楽しい時間である分、どんどん終わりに近づいていくのがめちゃくちゃ寂しい；；
不動産投資をしたいけど、リフォームの知識が無くて一歩踏み出せないっていう人は多いと思います。そこのハードルを下げる為に、自分でもザックリ見積りが出せるように今回の講義でお話しします。特に戸建てを検討している人に聞いて欲しい。これで一歩踏み出せるはず。 #やっさんスクール #第９回
— やっさん@自然体で大家業 (@yassann_blog) 2020年9月30日
内容は「ＤＩＹと外注」「リフォーム代」「リフォームローン」などについてでした！
- ＤＩＹが有効なステージ
- リフォームの考え方
- コスト削減のポイント
- 相見積
- 継続発注
- 紹介
- リフォーム代
- リフォーム会社
- リフォームローン
●2021/3/5追記
ネタバレ部分を一部修正しましたw
といった内容でした！
どうしようか迷っている内容だったので、大変勉強になりました。
特に「リフォーム見積」を自分自身でまとめて表にしてみるという概念は目から鱗でした…。
これはいろんな場所で活用できそうなので作ってみようと思います！！
また、◯◯がリフォームでも利用可能というのは、めちゃくちゃ勇気がもらえました！！
いつか信金さんなどでお願いしてみるのもありだな…。めちゃくちゃ良いこと聞いた…！
今日もありがとうございました！！
やっさんスクール第９講（番外編）
本日の #やっさんスクール 講義
— よたろう★せどり大家(になりたい)さん★勉強中( ﾟÅﾟ；) (@ETGrcjH3vSsBLTw) 2020年9月30日
登場人物( ˘ ³˘)♥
①笹生侑輝(ラッキー笹生)(ささう)
フィジーク選手。フィジークとは
ビーチで１番かっこいい体を競う競技である。
....ボディービルやん
②丹治(たんじ)正吾
職業：木こり【ﾟДﾟ?! #焼き鳥よたろう
#DIYよたろう#不動産よたろう
笹生 侑輝（Yuki Sasoh）
2017NPCJ BEEF SASAKI CLASSIC🥇 2018NPCJ KINGS CHAMPlONSHIPS🥇パーソナルトレーナー
参考
佐藤正悟（Shogo Sato）
不動産経営/パーソナルトレーナー/ボディメイクセミナー講師/STUD FACTORY企画、デザイン、販売
1979年12月31日生まれ 大阪府出身
参考
丹治正悟（Shogo Tanji）
たんじ・しょうご／ 1977 年６月18 日生まれ／ 37 歳／福島県福島市出身／血液型: Ａ型／職業: 木こり（林業）／身長:178cm、体重オン80kg、オフ92kg ／トレーニング歴:15 年／家族構成: 祖母、両親、妻、娘、息子／趣味: ラジコン、仕事／フィットネスジムDNA 所属／初タイトル:2007 年福島県大会
参考
焼き鳥与太呂（Yakitori Yotaroh）
やっさんスクール第9回目終了💦
— 新型Shokugyo軍人💪 (@ShokugyoGunjin) 2020年9月30日
やっさんからの個別ワーク、即提出！
講義終了後直ぐに写真取りに行ったがもう閉店していた😫
焼き鳥よたろうじゃなく
焼き鳥よたろだった😩#やっさんスクール#ハイボール旨い pic.twitter.com/HhlBxTjLjs
今日もお疲れ様でした！！
それでは、また！
ワーク⑧の提出
愛知県在住のそこらへんにいるうだつのあがらないサラリーマン「のりを」です！
年内の１棟購入を目標に、日々勉強しております。
ワーク⑧の提出
明日はやっさんスクール（家庭内の呼び方：やっスク）！！！
だが！しかし！かかし！！！
ワークまだやってなかった・・・
というわけで、駆け込みで提出いたします…！！
ワーク⑧内容
①購入検討したい物件をピックアップ
②「変えられない部分」に欠点がないか
③物件力のどこを改善すれば入居者に選ばれるか
物件力＝管理会社力＋大家力＋家賃/費用＋建物仕様＋間取り＋立地
変えられない部分→建物仕様、間取り、立地
今回の物件
今日不動産会社さんからメールでご紹介いただいた物件をまとめてみます！
物件：岐阜県某市 築古木造アパート
価格：3,000万円
構造：軽量鉄骨
築年数：２８年
部屋：１ＤＫ×８室
土地：128坪
建物：65坪
地目：宅地
用途地域：準工業
都市計画：市街化区域
駐車場：８台
現況：７／８入居中
満室利回り：10.7％
現況利回り：9.5％
固定資産税評価額（56800円）×土地値＝約23,960,000円
妄想満室年間家賃収入：321万
妄想満室月間家賃収入：26万7500円ぐらい
一室平均：33000円ぐらい
※レントロールは受け取っていません、すみません…。
変えられない部分
建物仕様
軽量鉄骨２階建
入居者にとっての問題は大きくは無いように思われるが、メゾネットタイプではないため、防音について注意が必要。
駐車場が１部屋１台分あることはプラス要素。
間取り
１ＤＫ
１部屋２５㎡以上確保できている点は良いがやはり「間取りが狭い」「ライバル物件が多い」のはマイナス要素。
ただし、「バス・トイレ別」「独立洗面台付」は物件力にはプラス要素
【参考】
人口：約40.67万人
募集物件数：7,058件
割合：1.7％
立地
ターミナル駅まで徒歩23分。最寄のバス亭までは徒歩１分。角地。
ドラッグストアは徒歩2～3分。スーパーが徒歩10分ほど。病院は徒歩20分ほど。
最寄のコンビニはファミリーマート徒歩5分。（セブンは徒歩15分ほど）
賃貸検索需要はまずまず。
物件力のどこを変えればよいか
「家賃」勝負になる可能性が高いか。
現況（築28年）で3.3万程度で同地区では最安値となっているが、同県内では築30年前後～40年で、家賃1.7万から存在しているので要注意。
他の差別化要因としては、「ペット可」なども考えられるが、現在のペットの可否については不明。
あとは、駐車場をもう一台用意することも考えられるが、１ＤＫのため訴求力は低い可能性がある（要ヒアリング）。
---------------ワークここまで---------------
ちなみに、仮にこの物件を購入検討する場合、
- 耐用年数（１９年）を９年オーバーしているため、融資がひきづらい
- フルローンの場合、出来れば融資年数20年以上は欲しいと考えると、公庫は難しいため、信金・信組が想定される。
- 「金利2％融資年数20年」とすると月返済額「151,765円」返済比率「56.7％」※満室の場合
返済比率を50％以内に抑えると考えると、やはりもう少し安い値段が望ましいかなと思います…。
ただ、「現況ほぼ満室（７／８）」ということも踏まえると厳しい戦いになりそうです…。
あまり良い投資にはならなさそうかも…＞＜
以上、もうこんな時間になってしまった…汗汗
明日はやっさんスクール！！なんとか定時めざしたい！！！
それでは、おやすみなさい！
ブログブーム（ＢＢ）
愛知県在住のそこらへんにいるうだつのあがらないサラリーマン「のりを」です！
年内の１棟購入を目標に、日々勉強しております。
確定測量問題
確定測量が終わるまで、決済がお預けの（幻の）１号物件…
決済まで２～３か月は待つ可能性が高い、と予めと言われてはいたのですが、
いざやっぱり待つとなると…
果てしなく長く感じる…
もしかして騙されてるのでは！？と思い、色んなサイトを調べてみるのですが、
やっぱりどこもかしこも２～３か月程度はかかると…
むぅーーーー
しかし、当物件、賃貸需要がそこまで強い地域でないことを考えると、
最悪の時の出口のために念のためにあった方が良いと感じるのも事実、、、
まだ、繁忙期までにはもう少し時間があるし、
ローンの返済が始まっているというわけではないけども、、、
けども、、、
今回の経験から感じるのは、、、
早めに経験を積みたいと考える方は、測量無しの方が良い気がする…
物件取得前にすでに一つ反省と学びです…！笑
どうする火災保険問題
火災保険について、色々調べてみたところ
- 全労災
- 東京海上日動火災保険
- 損保ジャパン
あたりが良いのでは、というところまで絞り込めました。
しかしながら最大の悩み、、、
どこの代理店に頼めばいいかわからん、、、
と思ったら、
公式ＨＰから代理店探せるのか…！（ぱぁぁ…
損保ジャパン
https://www.e-map.ne.jp/p/sjnkag/
東京海上日動
https://doc-req.tokiomarine-nichido.co.jp/ht1721/DairiMapServlet01
全労災
こくみん共済 coop 窓口（店舗）一覧 | 共済・保障のことならこくみん共済 coop <全労済>
とりあえず、自分で決めて当たってみるしかないな…
ブログブーム
最近やっさんスクールの中で、空前のブログブームを感じています！！笑
せっかくなので、やっさんスクール生の方のブログをわかる範囲でご紹介！（もし漏れているものがあったら大変申し訳ございません＞＜）
よたろうさん
よたろう★せどり大家(になりたい)さん★勉強中( ﾟÅﾟ；) (@ETGrcjH3vSsBLTw) | Twitter
カッキンさん
羽付ハムさん
せなんかママさん
せなんかママ＠人生設計立て直しチャレンジ (@working_mom87) | Twitter
ミスターロウさん
ミスターロウ＠不動産１棟目を探し中 (@mrraw0918) | Twitter
かんとまさん
かんとま (@saxeblues1030T) | Twitter
新型Shokugyo軍人さん
新型Shokugyo軍人💪 (@ShokugyoGunjin) | Twitter
さんにさん
さんに@やっさんスクール1期 (@2KFdAN5txClUVaZ) | Twitter
人のブログ読むのがとても好きなので、なんか嬉しい…笑
気が付けば、今週はやっさんスクールの週…！！！
もう第９講だなんて早すぎる…涙涙 でも楽しみです！！！
それでは、また！
越境 辺境 桃源郷
愛知県在住のそこらへんにいるうだつのあがらないサラリーマン「のりを」です！
年内の１棟購入を目標に、日々勉強しております。
公庫の資料が届く
融資についての資料一式が届きました！
少額ではありますが、思わず手が震えます…
チキンなワタクシ、まだまだ借金に対してのマインドブロックは抜け切れていないなぁ…
これから少しずつ慣れていかねば…！
ここから用意しなければいけないものとして、
etc.
当たり前ですが…
平日どこかで半日か一日空けなければならぬ・・・
買付、契約、決済、融資面談、賃貸会社営業廻り、公的機関訪問etc...
不動産賃貸業を行う上で、「平日休みは有利」ということを改めて感じます…。
そして、もう一つの書類。
「団体信用生命保険申込書兼告知書」
いわゆる「団信」についてですが、公庫においては「加入は任意」となっています。
額が額だけに、正直加入すると収支が…。
調べてみると、元公庫職員VTuverのみつきさんの過去のツイートにこんなものが。
公庫からの融資が無事に決まると、郵送物のなかに『団体信用生命保険』の書類が同封されていますが、加入は任意ですよ。実際に加入率は肌感覚で50%くらいでした。
— みつき / 元公庫職員VTuber (@mitsuki1141) 2020年7月20日
たまに「団信に入らないと融資が通らないって本当ですか？」と聞かれて、どこからそんな噂が流れているのか不思議でしかたないです…
（不動産賃貸業に限らず）全体で50％程度が加入と…。ふむふむ…。
そんなツイートも参考にしながら、
- 借入金額＜自己資金
- 借入金額＜年間給与
- 想定家賃がそこまで高くない
- 利回りが悪くなる
という点から、今回は加入せず行こうと考えています。
【参考】特約料（掛金）
さて、明日からも労働力投入頑張りませう！
それでは、また！
