凡人の生存戦略

生き馬の目を抜く乱世を生き抜くため、ごく平凡な勤め人が不動産賃貸業に挑む記録。

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購入基準

不動産

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愛知県在住のそこらへんにいるうだつのあがらないサラリーマン「のりを」です！

年内のアパート購入を目標に、日々勉強しております。

 

 

木造アパート

初めて不動産業者さんの方から連絡があったこちらの物件。

road-to-real-estate-investment.hateblo.jp

 

昨日夕方、さらに電話があり、結局元の購入希望者様との契約が決定したとのお電話がありましたｗ

土日で忙しいところを、わざわざ丁寧に連絡をいただいてしまい、有難い限りだ…。

念のため、現在探している物件の条件も合わせてお伝え。

よっぽどのことがない限り連絡は来ないだろうけど、期待せずに待ちますｗ

 

しかし、改めて振り返るとこんなこともあるのだなぁとちょっと勉強になりました。

そしてふと、物件検索とはこれをひたすら繰り返していくことなんじゃないか、と改めて気が付く。

 

自分のなりたい姿、ありたい姿を考える

↓

具体的な数値目標（CF、〇年以内のサラリーマン卒業、etc）

↓

期間ごとの目標（１か月後、半年後、一年後、5年後など）

↓

自分の属性を知る（年収、自己資金、サラリーマンor自営など）

↓

戦略を考える（1棟目、2棟目以降、融資or現金など）

↓

１棟目を考える（マンションorアパートor戸建etc.、築浅or築古など）

↓

購入基準を考える（価格帯、駐車場、日当たり、アクセス、CF、土地値、返済比率など）

↓

上限を決める（上記をどこまで妥協できるか、これ以上は買わないという点はどこか、金利・融資年数の妥協点など）

 

多分、これめちゃくちゃ当たり前だと思うのですが、

改めて体系的に流れが少しだけ理解できた気がします。

 

でも、これはまだたった「購入」までの話。

そこから先はto be continued...

しかし、こここそが最も大事なのかもしれない（良い物件を安く買うという大原則）

※コココといえば、学生時代、ももクロに鬼のようにハマり狂った時代がありました。有安杏果さんを推させていただいておりました。

 

「購入基準」「上限」が決まったら、あとは買えるまでひたすらトライアンドエラーを繰り返すのみ。

いつまで続くかわからないし、最終的に買えないかもしれない。

でも、おそらく買えないことはなくて、終わる時というのは「自分が買おうとすることをやめたとき」な気がする。

まずは、続けてみなけりゃわからん！ってことで、気長に繰り返してみよう…と思った週末でした！

 

購入基準

ただの妄想ですが（笑）、私が狙う地域の購入基準。

 

  • 木造アパート
  • 築浅
  • 表面利回り10％以上
  • １LDK以上
  • ～2500万
  • ４戸以上

 

めちゃくちゃ甘っちょろい基準で、今こんな物件無い…おっしゃる通りです…。

すべての項目に（なるべく）と付けたいぐらいですｗ

 

多少妥協しても良いと考える点としては

  • 空室率
  • 駅からのアクセス

 

上記にしたのは、

  • １棟目はなるべくDIY前提にしたくない（やりたくないわけじゃない）
  • １棟目はなるべくCFが出せるポテンシャルがあることを優先したい（ある程度の空室は織込み済）
  • 融資前提で、自己資金をなるべく２棟目以降にも残したい

 

という点から。

こんなに書いておきながら、問い合わせ入れた物件はこれに完璧に当てはまるものは全然ありません…笑

 

やっさん先生の仰っていた「川下物件」に価値を見出すという戦略が、個人的には非常に衝撃で真似したいと思いました。

もちろん、川上物件が欲しいのは間違いないけど、「持たざる」自分にそんな棚から牡丹餅なんか落ちてこない。

弱者の戦略を考えるのだ、炭治郎…（アニメしか観たことありません）

 

こうして書いていると、自分の頭の中も整理されて良いですね…。

そして、こうやって偉そうに書いておきながら、実際に買ったらこれに１ミリも当てはまらない物件だったら申し訳ございません…笑

 

とにかく、何より一発退場にだけは絶対ならないようにプレイヤーとして居続けたい…。

今日も今日とて沼に潜ろうと思います…。

 

張田ミツルさん（ハリーさん）【これから不動産投資に挑戦するためのマインドセット】

昨日の夜は、ハリーさんのYouTubeライブを観させていただきました！

 

何か物事を変えようと思ったら、まずはそれが当たり前になる環境に身を置く。

そして、進むべき方向を決めたら、時間もお金も全力投球。機会損失の方が恐ろしい。

やる気をいただきました…！

 

今日学んだ単語

リースバック

一般的に「リースバック」とは、正式には“sale and leaseback”、つまり賃貸借契約付き売却のことをいう。
ここでいうリースバックとは、自宅などの所有不動産を第三者（投資家や不動産会社など）に売却し、売却先と賃貸借契約を結んで、元の所有者がそのまま住み続けるという仕組みだ。

出典：最近よく耳にする「リースバック」って、どんな仕組み？どんなメリットがある？ | スーモジャーナル - 住まい・暮らしのニュース・コラムサイト

 

 

それでは、また！