愛知県在住のそこらへんにいるうだつのあがらないサラリーマン「のりを」です!
年内の1棟購入を目標に、日々勉強しております。
ワーク③の振り返り
昨日、ブログでやっさんスクール第3講のワークをまとめてみました!
road-to-real-estate-investment.hateblo.jp
そして、本日やっさん先生よりTwitterでフィードバックをいただきました。
次のステップは収支ですね!
— やっさん@自然体で大家業 (@yassann_blog) 2020年7月11日
Bが18%目標で家賃6万想定の場合
6X12÷18%=400万円→物件総額
物件価格+諸経費+リフォが400で収まるか
価格交渉をする前にはリフォ代を
把握する必要があります
(その方法は別の機会に)
それが分かって初めて
この物件をいくらで買えればいいのか?
が分かります
『戸建ての価格提示』
— やっさん@自然体で大家業 (@yassann_blog) 2020年7月12日
これ位は安くなるかな?
もしそれで買えても危険
想定家賃6万
希望利回り15%とする
6×12ヶ月÷15%=480万円
これがこの物件に出せる総額
総額ー諸経費ーリフォ=提示額
事前に概算リフォ見積り家でする
内見時に微調整
だから価格提示で悩まない
そして誠意を持って丁重に
まさに「(運営上の)経費」にあたる部分の理解がまだ曖昧であると痛感しました!
(運営上の)経費を分解すると、
※CFのみを考えるため、減価償却などは一旦除く
例えば、今回の物件Bを例として挙げる場合。
【目標希望利回りを18%】とすると、
想定家賃6万の場合(利回り18%)
6万×12か月÷18%=400万円
希望金額250万で購入できた場合(諸経費40万と仮定)
400万-(250万+40万)=110万(リフォーム代)
希望金額280万で購入できた場合(諸経費40万と仮定)
400万-(280万+40万)=80万(リフォーム代)
希望金額300万で購入できた場合(諸経費40万と仮定)
400万-(300万+40万)=60万(リフォーム代)
想定家賃5.5万の場合(利回り18%)
5.5×12か月÷18%=367万
希望金額250万で購入できた場合(諸経費40万と仮定)
367万-(250万+40万)=77万(リフォーム代)
希望金額280万で購入できた場合(諸経費40万と仮定)
367万-(280+40万)=47万(リフォーム代)
希望金額300万で購入できた場合(諸経費40万と仮定)
367万-(300万+40万)=27万(リフォーム代)
そして、このリフォーム代で「どこまで」「どれぐらいのレベル」ができるのかがまだしっかり理解できていない自分に気づかされました。
DIYにするにしても、金額と時間がどれだけかかるのか。
そもそも、実施する時間をどれだけどうやって捻出するのか・できるのか。どうやって学ぶのか。
そして同時にどこを「やらないのか」。
この地区で、この家賃帯で求められるリフォームレベルがどれぐらいのものなのか。
これはもう実地経験が圧倒的に足りないなぁ…。
物件を見る回数をひたすら増やしていくしかない気がしています。
まさにここが、この不動産投資の「キモ」の部分なのかな…。
そして同時に、「安く仕入れることの重要性」を数字からも改めて感じます…。
そして、この内で自己資金をどれだけ投入するのか。
融資を使う場合、どうやって、どこから、どれだけ引いてくるのか。
今回のワークで、改めて経験値を貯める必要性を感じました。
ここで一旦立ち止まって、もう一度方針の整理・勉強と経験値を積むべき時なのかもしれない。
毎日悩む日々です。。。でも、毎日すごく勉強になるので楽しいなぁ。。。
それでは、また!