凡人の生存戦略

生き馬の目を抜く乱世を生き抜くため、ごく平凡な勤め人が不動産賃貸業に挑む記録。

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ワークの振り返り

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愛知県在住のそこらへんにいるうだつのあがらないサラリーマン「のりを」です!

年内の1棟購入を目標に、日々勉強しております。

 

ワーク③の振り返り

昨日、ブログでやっさんスクール第3講のワークをまとめてみました!

road-to-real-estate-investment.hateblo.jp

 

そして、本日やっさん先生よりTwitterでフィードバックをいただきました。

 

 

まさに「(運営上の)経費」にあたる部分の理解がまだ曖昧であると痛感しました!

 

(運営上の)経費を分解すると、

  • 購入諸経費(印紙税・不動産取得税・登録免許税・司法書士への報酬・固定資産税精算金・仲介手数料・火災保険料など)
  • リフォーム代
  • 年間諸経費(管理費・AD・固定資産税など)

※CFのみを考えるため、減価償却などは一旦除く

 

 

例えば、今回の物件Bを例として挙げる場合。

【目標希望利回りを18%】とすると、

 

想定家賃6万の場合(利回り18%)

 

6万×12か月÷18%=400万円

 

希望金額250万で購入できた場合(諸経費40万と仮定)

400万-(250万+40万)=110万(リフォーム代)

 

希望金額280万で購入できた場合(諸経費40万と仮定)

400万-(280万+40万)=80万(リフォーム代)

 

希望金額300万で購入できた場合(諸経費40万と仮定)

400万-(300万+40万)=60万(リフォーム代)

 

想定家賃5.5万の場合(利回り18%)

 

5.5×12か月÷18%=367万

 

希望金額250万で購入できた場合(諸経費40万と仮定)

367万-(250万+40万)=77万(リフォーム代)

 

希望金額280万で購入できた場合(諸経費40万と仮定)

367万-(280+40万)=47万(リフォーム代)

 

希望金額300万で購入できた場合(諸経費40万と仮定)

367万-(300万+40万)=27万(リフォーム代)

 

 

そして、このリフォーム代で「どこまで」「どれぐらいのレベル」ができるのかがまだしっかり理解できていない自分に気づかされました。

 

DIYにするにしても、金額と時間がどれだけかかるのか。

そもそも、実施する時間をどれだけどうやって捻出するのか・できるのか。どうやって学ぶのか。

 

そして同時にどこを「やらないのか」。

この地区で、この家賃帯で求められるリフォームレベルがどれぐらいのものなのか。

 

これはもう実地経験が圧倒的に足りないなぁ…。

物件を見る回数をひたすら増やしていくしかない気がしています。

 

まさにここが、この不動産投資の「キモ」の部分なのかな…。

そして同時に、「安く仕入れることの重要性」を数字からも改めて感じます…。

 

そして、この内で自己資金をどれだけ投入するのか。

融資を使う場合、どうやって、どこから、どれだけ引いてくるのか。

 

今回のワークで、改めて経験値を貯める必要性を感じました。

ここで一旦立ち止まって、もう一度方針の整理・勉強と経験値を積むべき時なのかもしれない。

 

毎日悩む日々です。。。でも、毎日すごく勉強になるので楽しいなぁ。。。

それでは、また!