GYOKUSAI-DAYS
愛知県在住のそこらへんにいるうだつのあがらないサラリーマン「のりを」です！
年内の１棟購入を目標に、日々勉強しております。
物件内見
本日も行ってまいりました物件内見！
road-to-real-estate-investment.hateblo.jp
結果から言うと…今回は買付も入れずに転進しました…。とほほ…
というわけで、中身を振り返っていこうと思います！
物件概要
まずは簡単なスペックをまとめます（※売り出し中物件のためぼやかして書いてます）
しかも、さらに…
- 固定資産税評価額×土地面積が購入価格の約２倍
- 「相続人無し物件」で、家庭裁判所から選任された弁護士から委託された不動産会社さんが管理している（価格に利益が乗っていない）
という点もあり、期待に胸を弾ませておりました。作戦として、
- SUUMOの想定家賃価格帯は4.5～5万円
- その不動産会社さん（地場の会社さん）に聞いた感覚だと、最低限使用できるレベルで５万。
ということもあったので、リフォーム代・諸経費込みで300万以内に収められれば、
家賃4.5万×12ヵ月÷300万=18%（実質利回り）
を狙えるのではないかと妄想しておりました。
そして、意気揚々として、物件内覧に行ってまいりました。
転進した理由
そして、結果買付を入れませんでした…。
その理由は…
その物件が、スーパー玉砕物件だったからです。
はい、私チキンです…。チキンジョージです…。誰か罵ってください…ぶひぃ…。
つまり、この物件を買おうと考えるだけのスキルと知識と度胸と根性が足りなかった…。
どの程度を「玉砕物件」と考えるか。
というのは人によってそれぞれ異なると思うのですが、
私が個人的にどうしても厳しいと判断したのが、リフォーム代。
多く見ても100万円以内で想定していたのですが、どう考えても100万以内には収まりそうもなかった…。
躯体（クラック）・傾き・雨漏り・シロアリは、私が見てる限りでも正直問題無さそうな感じでした。
しかし、空室期間が推定６～７年ということで、トイレ・風呂・キッチンが完全玉砕。
そして電気もつながるかわからないという状況。
そして、宝探し（不動産会社さんの言い方）が間違いなく何回かされているような状況。
当然、足の踏み場などなく、土足でズカズカ入らなければならない状況。
扉もいくつか取れていました。
簡単に言うと、ポールさんの動画に出てくるような物件だったのですｗｗｗ
はい、ビビりました…。笑
「僕ちゃん、天才！」
と心の中で何度か叫んでみましたが、それ以上に「買うなら、高くても５０万」としか思うことができませんでした…笑
そんなわけで、丸腰初心者な私は、買付を入れることができませんでした…。
の「私、実はまだ物件を一つも持っていなくて、この物件を買うには、スキルや知識の面がすごく不安なんです…。」
と不動産会社さんに言うと、大変有難いことに色々教えていただきました。。
「１棟目の物件としては、この物件はオススメできない。この物件はうまくリフォームすれば利益は出ると思うが、どれだけ自分でDIYを行ったとしても、電気・水回りで最低100万円程度はかかると思う。自分のルート（チーム）を持ってないと厳しい。さらに、空室期間があまりにも長いので不具合が出る可能性が高い。」
「自分は、ある弁護士と相続無し物件の案件を請け負っている。年５件ぐらい。これを今まで見た中でも、下手したら一番厳しいかもしれない。」
「１番手はDIYをかなりやられる人で、自分でチェーンソーで木を切ったり、壁紙・クロスも全部自分でやると言っていた。それぐらいの人ならいけるかもしれない。」
「２番手の人は何度か自分の会社から物件を買っている人。得意地域があり、そことは異なるから今回は買わないかもしれないと言っていた。」
（ああ、だから電話でどこに住んでるのかを聞かれたのか・・・！）
さらに、この地区の過去数十年間の家賃推移、戸建の客付力、得意地域を作ること（ドミナント）のススメ、などなどについても教えていただけました…。
やっさんスクールならぬ、おっさんスクールに入ろうかなと思いました…。（失礼）
ベテランの地場の方でしたが、色々と丁寧に教えてくださり、大変勉強になりました…。有難い限りです…。
そんな物件内見でした！
それにしても、なかなか納得できる物件に出会えない…。ぐぬぬ…
いつも思い出すのが、加藤ひろゆきさんが最初のアパート（コーポKI）を購入するまでに８０件ぐらい見に行ったという言葉。
１棟目だからこそ、せっかくだから納得いくまで続けてみようと思います…。
そんな連休初日。
それでは、また！
