何せうぞ くすんで 一期は夢よ ただ狂へ

副業をしながら不動産投資を目指すソコラヘンノ一般会社員の記録。

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やっさんスクール第11講「入り口から考える出口戦略」

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愛知県在住のそこらへんにいるうだつのあがらないサラリーマン「のりを」です!

年内の1棟購入を目標に、日々勉強しております。

 

やっさんスクール第11講「入り口から考える出口戦略」

今日も今日とて、やっさんスクール第11講でした!

ついに…ついに、残すところあと1回…。

※じょうさんへ:まだ最終講ではありません。笑

 

今日のテーマは「入り口から考える出口戦略」でした!

 

買う時は出口戦略を持って

戸建の実例

実際に購入する前から「購入」「賃貸」「売却」の3点でシミュレーション。

→想定家賃だけでなく、そこから算出できる「想定売却価格」まで予めシミュレーション。

→実需or投資家向けもあらかじめ想定しておく。

→古家付き新築用地としての売却は予測が難しい

 

新築APの実例

5年後、10年後…に売却した際の「残債」「CF」「CFの8掛け」「n年後の利回り」をシミュレーション。

→n年後の物件相場も加味する

→出口が取れそうであれば、失敗する可能性は低い

 

売却する3つの理由

①未来のCFの先取り

②時間の節約

③売却益を使って今まで以上で運用

 

売却の目安

中古AP→CFの7年分の売却益

中古戸建→CFの2年分の売却益

→資金効率を考える

→売却益から資産の入れ替え(ex.中古AP→築古戸建×n)

→一つの物件に固執せず、事業全体のバランスで判断

 

売れない物件

①残債以上の価格で売れない物件

②共同担保に入っている物件

 

売却のメリット・デメリット

メリット

①手元資金の充実により選択肢が増える

②精神的安定

③経験値(売り主の気持ちがわかるようになる)

 

デメリット

①短期売却は融資に影響する可能性も

宅建業法

 

譲渡所得

個人

→短期譲渡・長期譲渡

→分離課税(売却で利益が出ていれば税金を納めなければならない)

法人

→法人利益と合算(短期・長期譲渡無し)

 

★節税のために本業の賃貸業を赤字にしてはいけない。

金融機関は「本業」で利益が継続的にでているかを重視。

 

税理士さんの選び方

税理士の役割

①会計処理代行

②確定申告書の作成

③決算書の作成

④相談アドバイス

減価償却や税務に関して知識がない状態は非常にリスク!初期のころは理解できるまで自分でやる

→会計入力は自分でする。決算書の作成だけ依頼

 

節税or納税

節税
  • 税金を少しでも抑えたい
  • 現金で物件を買い続ける
納税
  • 融資を使って物件購入したい
  • 規模拡大したい

 

なぜ納税か?

融資をする側はどこを見るのか?

自己資本比率=純資産÷総資産×100

※純資産:税引後利益+資本金

債務償還年数=(有利子負債-現金)÷(税引後利益+減価償却費)

 

★融資を引くためには、「税引後利益」「減価償却費」を積み上げる

 

税理士さんを選ぶ際の注意点

①不動産経営に精通している人を選ぶ

②税理士さんに丸投げしない

 

といった内容でした!

※途中席を外してしまったため、途中途中抜けておりすみません><

 

「売却」という切り口でしたが、「購入」から「税務知識」「確定申告」など多岐にわたる内容で、これは何度でも見直さねば…!

 

今から自分が始めるなら「中古アパートを購入して長期譲渡で売却を狙う」という王道が一番というやっさん先生の言葉が印象的でした。

やっぱり、中古アパート欲しいなぁ…。

 

今回、戸建の話も多く出てきましたが、改めて購入する場合は

  • 高利回りCFを狙うのか
  • 共同担保を狙うのか
  • 売却(出口)は実需か投資家向けか

をあらかじめ明確にしなければならない、そのために自分自身の目標設定が必須なのだと改めて感じました。

ありがとうございました!!

 

戸建決済

先週土曜・日曜と、ニーノさん・バイカー大家さんのウェビナー、大日本図面舞踏会党大会と連続して参加。

 

やっさんスクールのvivenciaさん、ずしさん、しまさん、美人編集長様ともお会いできてめちゃくちゃ嬉しかったです…!!! 

そこでいただいたエネルギーの勢いのまま、売買会社さんに決済の状況確認連絡。

 

すると、

やっとこさ…

やっとこさ…

決済日が確定しました…涙

 

時は、11月末。

やっさんスクールの最終講もとうに終わっております!笑

 

同時期に始めた投資家の皆様が次々と決済・入居付まで進められていくのを横目で見ておりましたが、

やっと少しだけ光が見えてきました…。涙

 

 

不動産賃貸業は、競争じゃないから、自分のペースでできるのが本当に素敵なことで、自分が好きだと感じているところでもあります…!

 

これから失敗だらけが続くと思われますが、どうか笑ってやっていただけると嬉しいです!!笑

これでやっと次の物件についても、考えられる…。

正直、かなりホッとしましたwww ガンバリマース!(加藤ひろゆきさん風味)

 

それでは、また!