ワーク⑧の提出
愛知県在住のそこらへんにいるうだつのあがらないサラリーマン「のりを」です！
年内の１棟購入を目標に、日々勉強しております。
ワーク⑧の提出
明日はやっさんスクール（家庭内の呼び方：やっスク）！！！
だが！しかし！かかし！！！
ワークまだやってなかった・・・
というわけで、駆け込みで提出いたします…！！
ワーク⑧内容
①購入検討したい物件をピックアップ
②「変えられない部分」に欠点がないか
③物件力のどこを改善すれば入居者に選ばれるか
物件力＝管理会社力＋大家力＋家賃/費用＋建物仕様＋間取り＋立地
変えられない部分→建物仕様、間取り、立地
今回の物件
今日不動産会社さんからメールでご紹介いただいた物件をまとめてみます！
物件：岐阜県某市 築古木造アパート
価格：3,000万円
構造：軽量鉄骨
築年数：２８年
部屋：１ＤＫ×８室
土地：128坪
建物：65坪
地目：宅地
用途地域：準工業
都市計画：市街化区域
駐車場：８台
現況：７／８入居中
満室利回り：10.7％
現況利回り：9.5％
固定資産税評価額（56800円）×土地値＝約23,960,000円
妄想満室年間家賃収入：321万
妄想満室月間家賃収入：26万7500円ぐらい
一室平均：33000円ぐらい
※レントロールは受け取っていません、すみません…。
変えられない部分
建物仕様
軽量鉄骨２階建
入居者にとっての問題は大きくは無いように思われるが、メゾネットタイプではないため、防音について注意が必要。
駐車場が１部屋１台分あることはプラス要素。
間取り
１ＤＫ
１部屋２５㎡以上確保できている点は良いがやはり「間取りが狭い」「ライバル物件が多い」のはマイナス要素。
ただし、「バス・トイレ別」「独立洗面台付」は物件力にはプラス要素
【参考】
人口：約40.67万人
募集物件数：7,058件
割合：1.7％
立地
ターミナル駅まで徒歩23分。最寄のバス亭までは徒歩１分。角地。
ドラッグストアは徒歩2～3分。スーパーが徒歩10分ほど。病院は徒歩20分ほど。
最寄のコンビニはファミリーマート徒歩5分。（セブンは徒歩15分ほど）
賃貸検索需要はまずまず。
物件力のどこを変えればよいか
「家賃」勝負になる可能性が高いか。
現況（築28年）で3.3万程度で同地区では最安値となっているが、同県内では築30年前後～40年で、家賃1.7万から存在しているので要注意。
他の差別化要因としては、「ペット可」なども考えられるが、現在のペットの可否については不明。
あとは、駐車場をもう一台用意することも考えられるが、１ＤＫのため訴求力は低い可能性がある（要ヒアリング）。
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ちなみに、仮にこの物件を購入検討する場合、
- 耐用年数（１９年）を９年オーバーしているため、融資がひきづらい
- フルローンの場合、出来れば融資年数20年以上は欲しいと考えると、公庫は難しいため、信金・信組が想定される。
- 「金利2％融資年数20年」とすると月返済額「151,765円」返済比率「56.7％」※満室の場合
返済比率を50％以内に抑えると考えると、やはりもう少し安い値段が望ましいかなと思います…。
ただ、「現況ほぼ満室（７／８）」ということも踏まえると厳しい戦いになりそうです…。
あまり良い投資にはならなさそうかも…＞＜
以上、もうこんな時間になってしまった…汗汗
明日はやっさんスクール！！なんとか定時めざしたい！！！
それでは、おやすみなさい！
