やっさんスクール第６講「融資について」
愛知県在住のそこらへんにいるうだつのあがらないサラリーマン「のりを」です！
年内の１棟購入を目標に、日々勉強しております。
やっさんスクール第６講「融資について」
今日は二週間に一度のお楽しみ、やっさんスクール第６講でした！！
ついに半分まで来てしまった・・・悲しすぎる・・・
今日の内容は、みんな大好き「融資について」でした！
今日はスクールの日
— やっさん@自然体で大家業 (@yassann_blog) 2020年8月19日
テーマは「融資について」
なぜ融資を利用するのか
物件の担保力
BSとPL
適正な返済比率
金融機関との付き合い方
初期の頃、築古高利回りを続け
その後の融資に苦戦した話しや
継続して融資頂くポイントについて
話したいと思います#やっさんスクール#写真は本文と関係なし pic.twitter.com/hKzTVniwiz
いつもは大体１時間１０分程度で講義が終了するのですが、今回は１時間５０分と大ボリュームでした！
その分、内容がめちゃくちゃ濃かったです…！これは何度でも動画を見返さねば…。
「なぜ、融資を利用するのか？」という基本的な考え方から、
- 融資の種類
- 金融機関の物件の評価方法
- 「土地」の積算方法
- 「建物」の積算方法
- 不動産賃貸業としてのBSとPL
- 金融機関が見るBS/PLのポイント
- 金融機関が重視する指標「債務償還年数」とは
- 返済比率と経費率について
- 買付から決済までの流れ
- 金融機関の種類と特徴
- 金融機関は「定量評価」「定性評価」を見ている
と、盛りだくさんの内容でした…！
どうしても、難しいものに捉えてしまいがちな融資について、一つ一つわかりやすい言葉で、かつ金融機関さんからの目線に重点をおいてお話いただけました。
スライドの写真を撮りすぎて、スマホの写真フォルダがパンパンになりました！笑
個人的には、どれもこれもなるほどと思わされたことばかりでした…。
- 土地の積算方法は「◯◯」だと思い込んでいたり…
- 「再調達価格」をネットで見た数字が正しい数字だと思い込んでいたり…
- ◯◯からの借り入れが他行への融資に影響することがあることを知らなかったり…
●2021/3/5追記
ネタバレ部分を一部ぼやかしましたw
また、個人的には今までよくわかっていなかった「BS/PL」の概念がとても丁寧にご説明いただけてめちゃくちゃわかりやすくて有難かったです…。
そういうことなのか！と頭の中がパァッとなりました（笑）
しかしながら、一回ではまだまだ理解が浅いので何度も見返して自分でももっと勉強してみようと思います…！！
本日もお疲れ様でした！！
返済比率50％以下になるラインを探る
せっかくなので、今決済待ちの物件（２か月というのが遅すぎるというのが今日やっとわかりました！笑）でシミュレーションしてみようと思います！
物件価格240万＋諸経費30万＋リフォーム目標額65万＝335万
※想定家賃（最悪想定）５万×１２ヵ月÷３３５万＝（実質利回り）17.9％
335万全額融資とした場合
※家賃は５万で設定（周辺地区の中古戸建家賃相場は5.5～6万。）
※築古戸建てのため、信金or信組、または公庫を想定。金利は2.5%と仮定。
「返済比率５０％」を目指す場合
月家賃：50,000円
月返済：25,174円
返済比率：50.3％
融資年数：１３年
しかし、現実的に築古戸建てに１３年は厳しい可能性が・・・
融資年数「１０年」とした場合
月家賃：50,000円
月返済：31,580円
返済比率：63.1％
融資年数：１０年
むむぅ・・少し高い気が・・・
融資年数「１０年」返済比率「５０％」を目標とした場合の融資金額
融資金額：265万
月家賃：50,000円
月返済：24,981円
返済比率：49.9％
これだー！！
まさに物件価格＋諸経費ぐらいの価格…。
とりあえず、融資目標額は物件価格＋諸経費の270万で想定しよう…！
今日はここまで！
今日も一日お疲れ様でした！！
それでは、また！
