やっさんスクール第８講「満室経営」
愛知県在住のそこらへんにいるうだつのあがらないサラリーマン「のりを」です！
年内の１棟購入を目標に、日々勉強しております。
やっさんスクール第８講「満室経営」
ついに…８講まで来てしまった…寂しい…；；
そして、じょうさんめっちゃ面白い…いつも完全にツボです…（失礼）
というわけで、本日もやっさんスクール第８講「満室経営」でした！
今日は弁護士さんと打合せして、そのまま簡易裁判所で支払督促の申し立てして来ました。今裁判所も家賃滞納などで混んでるらしく、通常１週間で処理出来るところ、３週間かかるみたいです。
— やっさん@自然体で大家業 (@yassann_blog) 2020年9月16日
そして今日は #やっさんスクール の日
満室経営や家賃保証会社について
私もまさにタイムリーな話題です。
内容は主に「満室経営を目指すためにやるべきこと・考えること」についてのお話でした！
空室の原因を探る
●入居率は「物件力×競合×需要」
●空室率が高い物件の特徴は？
入居の決め手ベスト３
１位：◯◯、２位：間取り、３位：初期費用
入居する上で妥協した点ベスト３
１位：◯◯、２位：設備、３位：日当たり・セキュリティ
好まれる設備ベスト３
１位：◯◯、２位：無料インターネット、３位：モニターフォン
欲しいものベスト３
１位：◯◯、２位：独立洗面台、３位：モニターフォン
※近年は「◯◯」の需要増加。
当たり前と考えられているものベスト３
１位：◯◯、２位：エアコン、３位：クローゼット
※◯◯物件の購入は要注意
ポータルサイト
●SUUMOの検索は5,000円刻み
●検索にかかりやすくするために
●「物件写真」について
管理会社との連携
●自分で動く姿勢を見せて、管理会社も巻き込んで一緒に空室を解決する
●既存入居者にも対応する
ジモティー客付について
●メリット
●気を付けている点
●懸念点
審査と保証会社
●活用方法
●2021/3/5追記
ネタバレ部分を一部修正しましたw
といった内容でした！
満室経営のために、一番大切なことは結局は自ら考えて周りを巻き込んで行動することなのですね…！
そして、大家業を行う上で、「管理会社さんとの連携」はどのような場面においても重要なのだと痛感しました。
個人的に、今更ながら完全に見落としていたのが「滞納された場合でも売上とみなされるので、利益が上がってしまう」という点でした…。
家賃滞納…恐ろしい子…。
今日もありがとうございました！！！
公庫との面談
昨日は、日本政策金融公庫で面談に行って参りました！
公庫との面談に行ってきました！時間は約45分。
— のりを (@noriwo_radio) 2020年9月15日
●面談内容
✅不動産賃貸業を志した動機
✅その物件・地域を選んだ理由、買付が通った理由
✅賃貸需要・客付方法
✅今後の事業方針・計画
✅本業や現在の状況
など
特に、賃貸需要・客付方法については、かなりツッコまれました！#やっさんスクール
めっちゃ緊張した・・・
脇汗めちゃくちゃかきまくりました…。
結果は来週あたりに来る予定とのこと…。もし通ったら、またブログに詳細をまとめようと思います！
簡単な概要だけお伝えすると、
希望融資価格：270万（物件価格＋諸経費）
希望融資年数：10年
希望据置期間：３か月
※「新創業制度」の無担保で申込
「270万」としたのは、想定家賃から考えて「返済比率を50%に抑えられる金額（融資年数10年、金利2.5%と仮定）」をとして設定しました！
１号（となる予定だけど、なかなか決済ができなくて悩んでいる）物件は、元々現金決済でリフォームも含めて行おうと思っていたのですが、
決済が伸びていることもあり、今後の「実績づくり」の意味合いもかねて申し込んでみました！
というか、冷静に考えるとすべて現金決済で行ってしまうと２号物件を考えようにも不動産に使える自己資金がほとんど枯渇してしまうことも理由ですｗｗｗｗ
「キャッシュイズキング」をまさかここで体感するとは…
果たしてどうなるか…
コウコサマコウコサマ・・・ドウカヨロシクオネガイシマス・・・
そのほか、公庫からヒアリングした内容↓
ついでにヒアリング内容。
— のりを (@noriwo_radio) 2020年9月15日
✅現状はコロナ融資が大半を占めているが、不動産賃貸業に対する融資に引き締めがあるわけではない
✅積算・収益還元というより、物件単体の収支を見ている（つまり収益還元？）。属性or他の物件の収支トータルで見ているわけではない。
✅実績がある方が好まれる。個人の後に法人化しても、個人も実績として見る。
— のりを (@noriwo_radio) 2020年9月15日
→今回の物件を現金で実績作ってから、他の物件での融資も可。
とにかく「その物件（事業）が回るかどうか」をしっかりと見られてる印象でした。提出資料も読み込まれて、地域についてもしっかり調べられてました。
初めてまともに金融機関とお話した自分にとって、今回の面談はすべてが学びで新鮮でした…！
前に、お知り合いの方から「副業は公認されているのか？」という質問をされて融資が下りなかったという例を聞いたことがあったので、この質問が出ないかどうか前日からずっとドキドキしてました…。
支店単位でもちろん方針は異なるとは思いますが、とりあえずは現状「不動産賃貸業に対して絞り込みを行ったりはしていない」という言質が取れたのはすごく勇気がもらえました…！
担当者さんも怖い人じゃなくて良かった…。
むしろちょっと可愛い女性の方だったのでめちゃくちゃテンションが上がった…
今日も内容確認の電話がかかってきてちょっと嬉しかったのは絶対に誰にも言えない…
げふんげふん・・・
今日もお疲れ様でした！！
それでは、また！
