ワーク⑪の提出
愛知県在住のそこらへんにいるうだつのあがらないサラリーマン「のりを」です！
年内の１棟購入を目標に、日々勉強しております。
ワーク⑪の提出
竜王戦、最後だけ少し見てたけど、一手のミスも許されない中での大逆転…。
痺れました…。
ただの観る将ですが、僭越ながら羽生先生も豊島先生もどちらも応援しております…＞＜
ハッ・・・
こんなことしてる場合じゃない、ワークやらねば・・・！！
というわけで、ワーク⑪を提出いたします！
ワーク⑪の内容
①購入検討の物件をピックアップ
②長期譲渡での売却を想定（その時の利回り、売却額を想定する）
③この物件１棟でのトータルの利益を算出
（購入時に出した自己資金・自己所有中のＣＦ合計・売却時の利益）
今回も、今度決済する実際の物件を想定して取り組みたいと思います！
物件概要
価格：240万
場所：岐阜県某市
築・間取り：築42年６DK
構造：木造２階建
土地面積：約70坪
建物面積：約36坪
都市計画：市街化区域
用途地域：第１種低層
地目：宅地
設備：上下水道
現況：空家
購入諸経費
購入諸経費：２５万
地積更生登記費用：６万 ※確定測量を行ったため
計 ３１万
融資
日本政策金融公庫（新創業融資制度）
270万（金利2.46%、10年、無担保）
※月返済額：25,404円
想定家賃
周辺地区における家賃相場は５～６万。
→今回は、中間の価格の5.5万と想定する。
→そのうち、戸建管理委託費を5,000円とする。
→入居に伴う初期費用0円として想定。
リフォーム代（目標）
65万
想定利回り
実質利回り
5万×12ヵ月÷総額336万（240万＋31万＋65万）＝17.86％
表面利回り
5万×12ヵ月÷240万＝25％
投入する自己資金
（物件価格240万＋諸経費31万＋リフォーム代65万）－融資270万＝66万
＋
広告費200％と仮定し、5.5万×２ヵ月＝11万
＋
火災保険 年20,000円×6年＝12万
計 約89万
長期譲渡での売却を想定（その時の利回り、売却額を想定する）
決済日は2020年11月末。
長期譲渡所得の対象として「譲渡した年の1月1日現在で5年を超える場合」が該当する。
つまり、長期譲渡所得となるのは、2026年（令和８年）1月1日以降。
ここでは、「2021年1月1日に入居者が決まり、そのまま入居が続き2026年1月1日に売却する」ことを仮定する。
※融資の返済も2021年1月1日から始まるものとする（元利均等返済）
利回り
実質利回り→17.86％
表面利回り→25％
表面利回り「20％」の場合の価格
300万
表面利回り「18％」の場合の価格
333万
表面利回り「15％」の場合の価格
400万
表面利回り「13％」の場合の価格
462万
表面利回り「10％」の場合の価格
600万
固定資産税路線価×土地面積＝約350万であるため、
売却価格は「400万（表面利回り15％）」とする。※投資家向け
この物件１棟でのトータルの利益を算出（自己資金・ＣＦ合計・売却時の利益）
購入時
－890,000円（購入時投入自己資金66万＋広告費11万＋火災保険12万）
所有期間中
家賃55,000円－管理費5,000円－返済25,000円＝25,000円（月）
25,000円×12ヵ月×５年－750,000円（50,000円×12×5×25％を修繕費と仮定）＝＋750,000円
売却時の利益
負債総額304万（270万、金利2.46%）−150万（月返済25000円×12ヶ月×5年）＝154万（残債）
価格400万ー残債154万＝246万
※長期譲渡所得
【課税長期譲渡所得金額＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除】
400万－366万（価格240万＋購入諸経費31万＋リフォーム代65万＋売却諸経費30万）＝34万（課税長期譲渡所得金額）
【税額＝課税長期譲渡所得金額×15％（住民税5％）】
34万×20％＝6.8万（税額）
246万−6.8万＝2,392,000円
さらに、売却時の諸経費30万を引くと、2,092,000円
合計
－890,000円＋750,000円＋2,092,000円＝＋1,952,000円
----ワーク⑪以上-----
ものすごく何か見落としている気がするけどこれであっているのか…。
しかしながら、改めてこうしてみるとやっぱりスピード感がまだまだ足りないと感じます。
ですが、うまくいけば収支はちゃんとプラスに持っていけそうだ、と具体的に確認することができて、ちょっと自信が持てました…！
今週はやっさんスクール最終講・・・涙涙涙
そして、その翌週にはスクール生全員でのオンラインミーティング・・・！
めちゃくちゃ寂しいですが、めちゃくちゃ楽しみです・・・！
早く受けたいけど、受けたくない・・・この気持ちはまるで・・・
それでは、また！
