ワーク③の提出 #やっさんスクール

愛知県在住のそこらへんにいるうだつのあがらないサラリーマン「のりを」です！

年内の１棟購入を目標に、日々勉強しております。

やっさんスクール第３講ワーク

今回のブログでは、「やっさんスクール」第３講のワークについてを書こうと思います！

事務局様に確認せぬまま、「Twitterかメールで」とあったのに関わらず、ブログを介してやってしまおうという魂胆をお許しください…笑

ワーク内容

今回のワーク内容は以下の通りです。

「マイソクを２物件取り寄せ、メリット・デメリット思いつくだけ書き出してください。その上で、どちらが良いかを理由を添えて決めてください。」

※物件詳細は不要。

２物件ということだったので、現在ちょうど悩んでいる２物件について書いてみようと思います！

物件A

簡単な概要

• 愛知県某市（人口：約98,000人）
• 団地物件（区分所有）
• 価格150万（個人的希望価格80～100万円）
• 同団地同階家賃帯：3万~3.5万
• 2LDK
• 現況空室（空室期間：1年強）
• 駅徒歩35分
• 残置物無し
• 電気水回りリフォーム必要（風呂はバランス釜）

メリット

• 低価格で購入できる。
• 「団地」自体に対しての需要があり、入居について問い合わせ自体は多い。
• 徒歩10分圏内にスーパー、郵便局、コンビニ、ドラッグストア、保育園小学校中学校、公園がある。
• 大規模修繕が終わったばかりで、外観が比較的綺麗。
• 管理が行き届いており、周辺の状態がキレイ。
• 駐車場がある（有料）。都市ガス。
• リフォームする範囲はそこまで多くない。
• YouTubeで団地リフォームについての動画は多い。
• 団地投資を実践している人はそこまで多くないため、ライバルが少ない。
• 価格帯が非常に安いので、投資家・実需向けに出口を取りやすい。ただし、キャピタルゲインを取るのは難しい。
• 壁式構造であるため、耐震には強い。
• 固定資産税が比較的安価（約25,000円前後/年）
• 採光：南向き。角部屋。

デメリット

• ５階であるため、高齢者の入居が付きづらい。
• 入居者は外国人や属性が低め（生活保護含む）の方となる可能性が高い。低家賃帯であるため、基本は自主管理。
• 空室期間が１年以上あるため、水回り・電気回りのリフォーム代が不透明。特に風呂はリフォーム必須（のように見える）。
• リフォームに関する制限が多い。
• 管理費・修繕費がかかり（12,000円/月）、手残りが少なく、自己資金利回りが低い。
• 家賃帯を上げるのは、同団地内での相場が見られるため、難しい。

物件B

簡単な概要

• 岐阜県某市（人口：約100,000人）
• 築40数年　木造戸建
• 価格（推定）400万？（個人的希望価格250～280万） ※諸事情により価格無し。
• 推定家賃5.5～6万（不動産屋さんに確認）
• ５DK
• 現況空室（空室期間２週間程度）
• 駅徒歩25分（バスまで5分）
• 残置物多数
• 電気水回り問題なし。

メリット

• 電気・水回りの状態が良い。上下水道でプロパンガス。掃除が行き届いていて、部屋や庭の状態は比較的綺麗。クラックや雨漏りもなし。
• 愛知県と隣接しており、ベッドタウンとして周辺地区と比べ駅の乗降者数も多い。
• リフォームが比較的少なめで済む可能性あり。
• 大手工場の社員などが多く住む地域であるため、周辺住民の属性は比較的高め。
• 新築戸建もちらほらあり、周囲の空室率は低め。
• 売主さんは売り急いでおり、ある程度指値が通る可能性が高い。
• 家賃の振れ幅が大きい（※リフォーム度合いによる）
• 駐車場は１P叶姉妹。ただし、少し狭い。
• 向かいにも売り物件（戸建）が１件あるが、同程度の大きさ・築年数で700万で実需向けで売り出し中。
• ハザードマップ上では問題なし。
• 非線引区域で再建築可。第一種低層住居専用地域。
• 希望価格で購入できた場合、土地値＞売値
• 木造なので、固定資産税が比較的安価に抑えられる。

デメリット

• 残置物が多い（生活してる状態そのまま）。二階のタンスなどは窓からの移動が必要かもしれない。
• 自然死物件（同居人がいたため、孤独死ではない）。法的には心理的瑕疵には該当しないが、告知については客付業者さんと要相談。
• 生活臭がする（ペットを飼っていた可能性あり？不動産会社さんに確認中）
• キッチンで１か所、へこんでいる床がある。
• 住民の高齢化が進んでいる。また、一部外国人（ブラジル人）が最近増えてきている。
• 旧耐震物件。
• リフォーム具合によっては、リフォームローンを組む必要がある。
• 北向き。ただし、南に裏庭がある。

結論

私は、物件Bの方が良いと判断しました。

その理由としては、

• 家賃帯が物件Aより高く見込めるので、リフォームや家賃次第で利回り20％近くを狙える可能性がある
• 賃貸需要もある程度見込める地域である上、団地区分より戸建の方が集客力が強いと考える。
• 水回り・電気の状態が良いのでリフォーム代がある程度抑えられる見込みがある。
• 物件Aより遠いが、車で片道１時間程度でなんとか通える距離。
• 売却もやろうと思えば見込むことができる。

以上が、ワークでした！

ただ、今回物件Bとしましたが、一部まだ確認中のところもあり、本当に買付を入れるかどうかもわかりません…。

あくまで「物件Aか物件Bかどちらが良いか」という視点だけで書いてみましたｗ

さてはて、明日はココナラやるぞ・・・やるぞ・・・（やる気が出ない）

それでは、また！