やっさんスクール第４講「買っていい物件の見極め方」
愛知県在住のそこらへんにいるうだつのあがらないサラリーマン「のりを」です！
年内の１棟購入を目標に、日々勉強しております。
やっさんスクール第４講「買っていい物件の見極め方」
今日も２週間に１度のお楽しみ、やっさんスクール第４講でした！！
本日も有難い説法をいただきました…ありがたや…(-人-)
なんだかんだで、もう１／３が終わってしまったと思うと、もうすでに寂しい…笑
「買っていい物件の見極め方」
— やっさん@自然体で大家業 (@yassann_blog) 2020年7月22日
・初心者向きの物件とは？
・賃貸需要の調べ方
・利回りと手間はトレードオフ
・シミュレーションの方法
初心者が物件選びで重要なのは
いかに空室を抑え安定経営出来るか
本日スクールの第４回
詳しくは生徒さんがシェアしてくれます#やっさんスクール でチェック
今日の説法（講義）は「買っていい物件の見極め方」ということで、
- 「空室」のリスクとは
- データから見る入居率比較
- 「長期入居者」確保の重要性
- 初心者向け物件の例
- 賃貸需要の調べ方（エリア全体・ライバル・家賃相場etc.）
- 高利回り・低利回りのメリット・デメリット比較
- CFシミュレーション
といった内容でした！
個人的には、賃貸需要を調べる量がまだまだ足りない、と感じたことが大きな気付きでした。
ホームズのヒートマップや、
SUUMOでのライバル物件（近い間取りや築年数・建物構造の物件）の家賃検索＋賃貸に出ている戸数が多すぎないかの検索ぐらいは行っていたのですが、やっさん先生は
「現地の仲介店舗さんへの賃貸需要ヒアリングは最低３社以上は必ず行う」
と強調されていたのが衝撃でした…。
と同時に、己の認識の甘さを痛感いたしました。
今までは、物件案内してもらった不動産会社さんに聞く程度で終わってしまっていました。
そりゃそうだ、借りる人がいなければ、そもそも「賃貸」は成り立たない。
買う人がいなければ、誰も買わない。
見る人がいなければ、誰も見ない。
どんな事業であっても、根本の部分である「需要」を甘く見積もっていた自分に反省です…。
もちろん、「需要を創造していく」ことだったり、「付加価値を創造する」ということもあるとは思いますが、初心者であるからこそ、ここは甘く見てはいけないですよね。
ただ、そういった意味でも、築古戸建の持つ大いなる強み「客付力の強さ」というのは、需要が厳しいところでも賃貸を成り立たせやすいという意味で、ある種のリスクヘッジにもなりえるということがよくわかりました。
また、楽待さんの「CFシミュレーション」は、以前アパート購入を考えていた時に少し使ってみたのですが、あの時よりちょこっとだけ知識がついた（気がしている）今、改めて使い倒してみたいと思います！（電卓だけでの計算が辛くなってきた）
減価償却とかも考えるのであれば、アパートの方が良いのかな…？と思いましたが、ワークは明日以降の自分が興味のある物件でやってみたいと思います…！笑
road-to-real-estate-investment.hateblo.jp
今週もお疲れ様でした！
夢の４連休
明日から貴重な貴重な４連休…。
アイカツならぬ、フドカツ（不動産活動※ゴロが悪い）してやるぜ、と意気込んだのもつかの間、昨日は１件問い合わせするも撃沈…。
road-to-real-estate-investment.hateblo.jp
そんなわけで、今日も今日とて、昼休みに気になる物件に問い合わせTEL！
の「バッドホーム（仮名）を見てお電話させていただいたのですが…●●の物件はまだありますか？」
不「あ～、あれねぇ～。なんか問い合わせ多くてねぇ～。時間がなくて、間取り図もないし、写真も撮ってないんだけどねぇ～。さっきも行ってきたんだよねぇ～。」
（な、なんか今回の不動産会社さん…雰囲気がゆるい…）
不「明日も朝から１件見に来られるんだけどねぇ～。ちなみにおたく、どちらからいらっしゃるの？」
の「●●市●●からです…！」
不「あぁ、そうですか。じゃあ明日現地に来られますか？前の人が●●時だから●●でもいいですかね？」
の「はい、お願いします！」
（えっ、住んでる場所の情報、いる？？）
と一瞬思いましたが、冷静に考えると、つまりこれは他県や遠方からも問い合わせが多いということか…。多分そういうことのはず…多分…。
この物件、何よりも魅力的なのが「固定資産税評価額×土地面積」が販売価格の約２倍程度あるんです…。それもあってか、新着でしたがすでに☆がたくさん付いてました。
そして、不動産会社さんが言うには「売主からシロアリと雨漏りは無いことは確認済」ということと、「残置物はあるが、決済前に残置物撤去とクリーニングまではやってくれる」とのこと。１年以上空室（相続物件らしい）。
えっ、めっちゃほしい・・・
だがしかしかかし、当然不安要素も。
- ネット上では写真一枚（表から撮影）だけなので、中身の状態は見てみないとわからない
- Google Mapで確認したら、向かいにある家（？）がなぜか全面モザイクがかかってる…
モ、モザイク・・・・・？？
もしや・・・やばい人が住んｄ・・・？
※ちなみに、大島◯るではありませんでした！笑
というわけで、直接現地見てこようと思います！笑
最近、物件を見ること自体が楽しくなってきてしまいました…笑
目的が変わってしまわないように気を付けなければ…
今日もありがとうございました！それでは、また！
